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住宅ローン選びのポイント

「諸費用」ってナンダ?

 「岡山市○○区○○ 4LDK中古戸建2500万円」

 売戸建の物件資料を見たことがある方なら、こういった物件価格の表示がなされているのをご存知かと思います。ここで表示されている価格とは、多くが物件のみの価格です。つまり、不動産を取得する際に別途かかる費用は含まれていません。
 この「別途かかる費用」を総称して、諸費用といいます。この諸費用は、物件の価格や購入者の借り入れる金額、さらには物件の状態などによって差が出る部分で、一概にいくらと言ってしまうことが難しいのです。そのため、購入者にもイメージがつきにくく、資金計画の全体像をぼやけさせてしまう要因になることも多いようです。
 ここでは、その諸費用を大まかに分類し、具体的な例を交えながら解説していきます。



諸費用ってナンダ


諸費用1:登記費用

 諸費用の中でも、必ず必要になるのが登記費用です。登記とは「不動産登記」をさします。ざっくばらんに言うと、登記とは不動産の情報を国に登録することです。この土地は誰が所有しているのか、どれくらいの広さか、どのような用途で使うのか、他にどんな権利がついているかなど、その情報は多岐にわたります。
 例として中古の戸建住宅を、住宅ローンを使って購入したケースを考えます。
 住宅ローンで借り入れした金額が振り込まれ、無事に建物の決済(代金を支払い終えること)を済ませると、まずは建物と土地の所有権を、売主から買主へと移さなければなりません。ここでは所有権移転登記が行われ、この登記をもって公に所有者が買主へと変わります。また、住宅ローンの借り入れ先の抵当権もつくことになります。これも、抵当権設定登記という登記が必要です。
 この手続きは法務局で行うのですが、内容が専門的で煩雑なため、司法書士に代行を依頼することがほとんどです。つまり、一般的に登記費用とは、登記手続きそのものの費用と司法書士の代行手数料の事をさします。
 購入する物件や、購入者の資金計画にもよりますが、20〜50万円程度の予算を撮る場合が多いです。

諸費用2:火災保険料

 戸建物件の購入をされる場合、住宅ローンを利用すると建物に火災保険を付保することが求められます。多くは10年間の長期保険をかけるのですが、この費用も一括で支払うことが一般的です。火災保険料は、建物の構造によって大きく変わります。「木造>鉄骨造>RC造」の順で保険料が高くなります。
 保証の範囲でも変わりますが、保険料はおよそ20万円〜60万円と幅があります。また、分割払いが可能なケースもありますが、その場合は一括払いと比べて割高になります。

諸費用3:印紙代

 不動産売買の契約書には、売買金額に応じた額の収入印紙を貼付する必要があります。詳しくは税務署のホームページで参照できます。例えば、契約金額が1000万円を超え5000万円以下の場合、契約書には1万円の収入印紙を貼付しなければなりません。追加で変更契約をする場合なども、印紙がその都度必要となります。
 また、住宅ローンを組む場合はその契約書にも印紙が必要になります。必要な金額は、利用する金融機関に早めに確認しておいたほうがよいでしょう。

諸費用4:仲介手数料

売主と買主の間で不動産業者が仲介をしている場合、その不動産業者へ支払うのが仲介手数料です。金額は宅建業法で定められており、売買金額に応じたものになります。具体的な計算式は「(売買金額×3%+6万円)×消費税率」となります。
 例えば、価格が1000万円の売地なら、仲介手数料は(1000万円×3%+6万円)×1.08=388,800円です。

その他の諸費用

その他、物件によっては建物のリフォームが必要だったり、土地に住宅を建築するための特別な申請費用が掛かったり、建物の付属品(例:アンテナ、網戸など)を別途購入しなければならなかったりと、物件の状態や条件によって諸費用に差が出ます。
 これらを合計すると、一般的には物件価格の1割〜2割程度になることが多く、上記の1〜4だけで100万円を超えることもしばしばです。
 不動産物件の購入を検討される場合は、この諸費用を含めたトータルでの費用を計算しておくと、より正確な資金計画を立てることができます。「追加でこんなに費用が掛かると思わなかった!」ということがないよう、予算は早い段階でできるだけ正確に把握しておきましょう。

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