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土地選びのポイント

都市計画

 不動産情報には、専門用語がつきものです。中でも、都市計画は、建築ができる・できないに大きく関わってきますから、注意が必要です。ここでは、その都市計画法で定められた分類について解説していきます。



都市計画とは

 日本の国土は、大まかにいえば「建物を建てるべき地域」と「そうでない地域」に分けられています。一定のルールがなければ、無秩序に建物が建ってしまい、土地の特性を活かすことができなくなります。これを示しているのが、都市計画法です。都市計画は、その地域が将来にわたってどういった形で発展していくかを定め、それを促進するために建築の要件を制限するものです。
 岡山県では、区域区分として「市街化区域」と「市街化調整区域」が定められており、そのどちらにも属さない非線引き区域のエリアも存在します。噛み砕いて説明すると、市街化区域は「建物を建てて、市街化を促進するべきエリア」といえます。基本的には、この市街化区域内であれば、住宅をはじめとした様々な建物を建築できます。一方、市街化調整区域は反対に、「開発や建築を抑えるべきエリア」となります。原則として、公共物以外の建築はできず、住宅などは一定の要件を満たした申請によって建築が許可されます。  

用途地域

 市街化区域では、そのエリア内で建築する建物の用途によって、さらに地域が分類されています。これを「用途地域」と呼びます。用途地域は次の表のように11種類に分類されます。
 用途地域の種類 概要   住宅建築の可否
 第一種低層住居専用地域  低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域。小規模な店舗や事務所を兼ねた住宅や小中学校などが建てられます。  可
 第二種低層住居専用地域  主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域。150uまでの一定の店舗などが建てられます。  可
 第一種中高層住居専用地域  中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域。病院、大学、500uまでの一定の店舗などが建てられます。  可
 第二種中高層住居専用地域  主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域。1,500uまでの一定の店舗及び事務所など必要な利便施設が建てられます。  可
 第一種住居地域  住居の環境を保護するため定める地域。3,000uまでの店舗及び事務所、ホテルなどは建てられます。  可
 第二種住居地域  主として住居の環境を保護するため定める地域。事務所、ホテル及び10,000uまでの店舗、パチンコ屋、カラオケボックスなどは建てられます。  可
 準住居地域  道路の沿道としての地域の特性に相応しい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域。  可
 近隣商業地域  近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域。  可
 商業地域  主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域。住宅や小規模の工場も建てられます。  可
 準工業地域  主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域。危険性、環境悪化が大きい工場以外、ほとんど建てられます。  可
 工業地域  主として工業の利便を増進するために定める地域。住宅や10,000uまでの店舗は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。  可
 工業専用地域  工業の利便を増進するために定める地域。住宅、学校、病院などは建てられません。  不可

  注意すべき点は、住居系のうち「低層住居専用地域」の名前がついている部分です。このエリアは住宅を建築できますが、その建物の高さなどについての制限が厳しく、一般的な住宅を建てようと思っても建てられないケースがあります。3階建ての住宅を建てたい、と思っていても、低層住居専用地域では建築できませんから、注意が必要です。また、工業専用地域では住宅そのものが建築できません。土地選びをする場合は、自分の建てたい家が建てられる土地かどうかをチェックしておきましょう。

市街化調整区域は要注意!

 市街化調整区域では、一定の要件を満たした住宅でなければ、原則として建築ができません。岡山県では市街化調整区域に住宅を建てるのは比較的多いケースですが、他の都道府県ではあまり多くありません。市街化調整区域では、分譲地のように大規模な開発工事や、すでに建築されている住宅を建て替える場合などが多いです。また、市街化調整区域で建築の許可を受ける場合は、申請費用が別途必要となります。土地の物件資料に必要な費用として記載されている場合が多いので、よく確認しておきましょう。

営業スタッフにしっかりと確認を

 上記のとおり、土地には様々な規制があります。それを体系化して表示したのが都市計画であり、用途地域です。ポイントは、土地を紹介されたらそこにどのような建物が建てられるのかを把握することです。なかなか分かりにくい部分は、建築会社や不動産業者に質問してみましょう。

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